На страницах журнала уже публиковались комментарии к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - Правила), утв. постановлением Правительства РФ от 06.02.06 № 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".
Для правильного применения этого постановления рассмотрим его отдельные узловые вопросы.
Зачем нужны открытые конкурсы?
В отношениях по управлению многоквартирными домами Жилищный кодекс РФ ставит во главу угла собственников помещений. При управлении индивидуальными жилыми домами приоритет их собственников не вызывает вопросов ни у органов местного самоуправления (далее - ОМС), ни у самих собственников. При реализации выбранного способа управления многоквартирным домом собственники помещений получили право самостоятельно определять перечни, объемы и качество работ и услуг в отношении общего имущества. В результате такого выбора должны возникнуть прозрачные договорные или членские отношения. В случае, если собственники самостоятельно не выбрали или не реализовали один из предусмотренных способов управления домом, Кодекс прямо указывает на управление управляющей организацией, которая выбирается в порядке, установленном Правительством РФ. В результате конкурса собственники помещений заключают прозрачные паритетные договоры управления многоквартирным домом и начинают понимать, что в их доме будет делаться управляющим и за какие деньги. Через определенное время собственники помещений и сами захотят влиять на перечни, объемы и качество выполняемых работ и услуг. Они осознают возможность самостоятельно влиять на размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги, поймут, что собственники помещений в соседних домах не позволят направлять свои средства на другие дома, что качество и цена зачастую неразрывно связаны с выбором конкретного исполнителя. Безусловно, иметь доступ к участию в конкурсе должны организации как муниципальной, так и частной форм собственности, а также индивидуальные предприниматели.
В каких случаях должны проводиться открытые конкурсы?
Открытые конкурсы по отбору управляющих организаций - не разовая компания, проводимая с 1 января 2007 г. по 1 мая 2008 г., а постоянная обязанность ОМС, реализация которой зависит от наличия или отсутствия конкретных оснований.
Существуют три нормы, устанавливающие основания для проведения ОМС открытых конкурсов. Перечислим их в зависимости от последовательности возможного применения.
Проведение первых конкурсов. Часть 1 ст. 18 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) устанавливает
срок возникновения обязанности ОМС проводить открытые конкурсы (1 января 2007 г.) и срок, к которому все первые открытые конкурсы в муниципальном образовании должны быть проведены (1 мая 2008 г.). Эта норма также дает субъектам РФ право установить более поздние сроки начала и более ранние сроки окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований, не выходя при этом за пределы диапазона с 1 января 2007 г. по 1 мая 2008 г.
Проведение повторных конкурсов. Второе предложение ч. 4 ст. 161ЖК РФ устанавливает, что открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления им или принятое решение о способе управления не было реализовано*. В этом случае не пролонгируется договор управления, заключенного по результатам открытого конкурса, а проводится новый конкурс, определяется новый победитель, а собственниками помещений заключаются новые договоры управления этим многоквартирным домом.
Проведение конкурсов в будущем. Первое предложение ч. 4 ст. 161 ЖК РФ устанавливает, что открытый конкурс проводится ОМС, если в течение года до дня его проведения собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления им или принятое решение о способе управления не реализовано. Например, ранее был выбран способ управления ТСЖ (ЖСК). Несколько лет эта организация действовала, потом ее деятельность полностью прекратилась. Иной способ управления собственниками помещений на общем собрании не выбирался. Прошел год такого отсутствия реализации выбранного способа управления, и у ОМС возникла обязанность провести открытый конкурс.
В каких случаях субъекту РФ имеет смысл отложить срок проведения открытого конкурса?
Если субъект РФ не принял закон или иной нормативный акт о переносе срока начала проведения указанных конкурсов, то обязанности ОМС начать проводить конкурсы возникают с 1 января 2007 г.
Чем быстрее будут проведены открытые конкурсы, тем быстрее будут установлены экономические и правовые отношения в той части многоквартирных домов, где не выбран или не реализован способ управления. Вытекающие из концепции Жилищного кодекса РФ отношения, возникшие в результате самостоятельного выбора и реализации способа управления, проведения открытых конкурсов, обеспечат паритет интересов потребителей и исполнителей, а также прозрачность расчетов, будут способствовать повышению качества обслуживания.
До реализации решений общих собраний и открытых конкурсов такой паритет и прозрачность отсутствуют. До момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом согласно положениям раздела VIII ЖК РФ, правоотношения по управлению многоквартирным домом не соответствуют Жилищному кодексу РФ. Для стабилизации экономических отношений Вводный закон (ч. 2 ст. 18) устанавливает, что ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до реализации в многоквартирных домах способов управления по результатам общих собраний или открытых конкурсов.
Проведение открытых конкурсов требует большой организационной и технической работы. Чем больше времени будет у ОМС для проведения открытых конкурсов (до 1 мая 2008 г.), тем качественнее удастся подготовить конкурсную документацию, тем с меньшей нагрузкой будут работать конкурсные комиссии, тем быстрее в муниципалитетах состоится переход к отношениям, соответствующим требованиям Жилищного кодекса РФ. Перенос срока начала проведения конкурсов целесообразен только в тех муниципальных образованиях, в которых в течение 2006 г. не проводилась подготовка к их проведению (например, из-за отсутствия квалифицированных специалистов).
Откладывание начала проведения конкурсов для предоставления возможности собственникам помещений выбирать способ управления своими многоквартирными домами не оправданно. Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время собственниками помещений на общем собрании. Имеются случаи переноса срока региональными
органами власти для консервации монополии государственных и муниципальных организаций жилищно-коммунального комплекса. На самом деле проведение открытого конкурса и заключение по его результатам договоров управления должны способствовать осознанию собственниками своих прав и обязанностей и реализации положений Жилищного кодекса РФ.
Рекомендации по реализации субъектами РФ права изменять сроки, установленные Жилищным кодексом РФ, приведены в пп. 3, 4 письма Департамента ЖКХ Минрегиона России от 26.03.07 № 5280-СК/07 "Об изменении жилищного законодательства Российской Федерации".
Отличаются ли основания для проведения открытых конкурсов на основании указанных норм?
В части 1 ст. 18 Вводного закона, в первом и втором предложениях ч. 4 ст. 161ЖК РФ приведены практически тождественные основания для проведения открытых конкурсов (сравнительная таблица). Указанные основания конкретизированы Правительством РФ в п. 3 Правил. Подробные рекомендации по квалификации наличия или отсутствия оснований для проведения ОМС открытых конкурсов приведены в письме Департамента ЖКХ Минрегиона России от 21.07.06 № 6301-РМ/07 "О подготовительной работе по проведению открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами".
Основания для проведения открытых конкурсов
Первые конкурсы (ч. 1 ст. 18 Вводного закона)
Повторные конкурсы (второе предложение ч. 4 ст. 161 ЖК РФ)
Конкурсы в будущем (первое предложение ч. 4 ст. 161 ЖК РФ)
"...если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано"
"...если до окончания срока действия
договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было
реализовано"
"...если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано"
Сколько договоров управления многоквартирным домом должно быть заключено для того, чтобы способ управления управляющей организацией можно было считать реализованным?
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в нем заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). В отличие от ч. 1 ст. 164 ЖК РФ для договора управления не установлено, что все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Следовательно, моментом совершения сделки является подписание договора управления с первым собственником помещения в многоквартирном доме на одинаковых для всех собственников помещений условиях, установленных решением общего собрания (ч. 1 и 4 ст. 162 ЖК РФ). В противном случае этот способ управления было бы невозможно реализовать на практике. Представляется, что под реализацией способа управления многоквартирным домом управляющей организацией реализованным следует понимать возникновение у управляющей организации обязательств по управлению многоквартирным домом. В части 7 ст. 162 ЖК РФ указано, что если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.
Из разъяснений, приведенных в письме Департамента ЖКХ Минрегиона России от 20.12.06 № 14314 РМ/07 "О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом", следует, что выбранная или созданная собственниками помещений для управления многоквартирным домом в соответствии со ст. 162 ЖК РФ организация обязана приступить куправлению не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления домом с первым собственником помещения в этом доме, если иное не установлено договором управления.
Могут ли ОМС принимать нормативные правовые акты, регулирующие отношения, связанные с проведением открытых конкурсов?
ОМС могут принимать нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, только в пределах своих полномочий в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами федерального уровня, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ (ч. 7 ст. 5 ЖК РФ). В свою очередь, органы государственной власти субфедерального уровня могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, также только в пределах своих полномочий на основании Жилищного кодекса РФ и принятых в соответствии с ним других федеральных законов (ч. 6 ст. 5 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ и ч. 1 ст. 18 Вводного закона проведение открытых конкурсов по отбору управляющих организаций осуществляется в порядке, установленном Правительством РФ. Иных оснований для регулирования порядка проведения конкурсов Жилищным кодексом РФ не предусмотрено. Вводный закон предоставляет субъектам РФ право устанавливать более поздние сроки начала и более ранние сроки окончания проведения конкурсов относительно установленных этим федеральным законом.
Поскольку акты Правительства РФ могут устанавливать полномочия ОМС по регулированию жилищных отношений (ч. 7 ст. 5 ЖК РФ), ОМС вправе принимать нормативные правовые акты, регулирующие отношения, связанные с проведением открытых конкурсов, только в случаях, прямо указанных в Правилах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.02.06 № 75. Принятие ОМС или регионами нормативных правовых актов без указанных полномочий даже в случае кажущейся неопределенности федеральных правовых норм представляется неправомерным. Например, неправомерно установление ОМС количества голосов, принадлежащих собственникам помещений в многоквартирном доме, являющегося порогом для признания нереализованным способа управления управляющей организацией. Превышением установленной действующим законодательством компетенции также следует признать установление ОМС порядка предоставления муниципалитету информации о проведенных собраниях И выбранном способе управления. ОМС также не могут |н.мулировать гражданско-правовые отношения по управ-мснию многоквартирными домами. Это будет противоречить и ст. 3 ГК РФ, и подп. "о" ст. 71 Конституции РФ.
Имеет ли организатор конкурса право самостоятельно устанавливать перечень обязательных работ и услуг или для всех многоквартирных домов используется перечень, приведенный в приложении 2 к Правилам?
Согласно подп. 4 п. 41 Правил конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает "перечень обязательных работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, согласно приложению № 2". Существует точка зрения, согласно которой организатор конкурса может утвердить перечень обязательных работ и услуг только с тем перечнем, который содержится в приложении 2 к Правилам. При этом упор делается на слове "согласно", примененном в значении "тождественно".
Такая позиция представляется необоснованной. Если бы Правительство РФ хотело автоматического воспроизведения того перечня, который приведен в приложении 2, то формулировка подп. 4 п. 41 Правил была бы примерно такой: "41. Конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает: 4) перечень обязательных работ и услуг в соответствии с приложением 2". Но Правительство РФ возлагает на организатора конкурса обязанность по утверждению перечня обязательных работ и услуг. Причем делать это надо не механически, а вдумчиво, в прямой зависимости от таких факторов, как уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома, в т. ч. учитывая различные требования к объемам, качеству, периодичности каждой работы и услуги. Естественно, лифты, мусорные камеры, мусоропроводы имеются не во всех домах. Следовательно, в зависимости от перечисленных в подп. 4 п. 41 Правил факторов организатор конкурса должен сформировать индивидуальный по содержанию перечень обязательных работ и услуг для каждого многоквартирного дома. Форма такого перечня должна соответствовать приложению 2 к Правилам.
В целом определение перечня обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения в отношении объекта конкурса должно осуществляться организатором конкурса в соответствии с ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, п. 10-23 Правил содержания на основании подп. 4 п. 38, пп. 4-5, 41, 76-77 по формам, установленным приложениями 2 и 3 к Правилам.
Можно ли по результатам конкурса устанавли-иать заниженный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения?
В пункте 34 Правил содержания указано следующее. Если собственниками помещений не принято решение о способе управления многоквартирным домом, размер вносимой ими платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта РФ) равным цене договора управления многоквартирным домом по результатам проводимого в установленном порядке открытого конкурса.
Цена договора управления многоквартирным домом принимается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации. А согласно п. 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491 (далее - Правила содержания), указанные в пп. 31-34 Правил содержания размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ. Жилищное законодательство Российской Федерации устанавливает принцип полной оплаты содержания и ремонта жилого помещения. Эти нормы Правил содержания основаны на положениях ч. 1 ст. 156 ЖК РФ и соответствуют правомочию ОМС, установленному ч. 3 ст. 156 ЖК РФ.
Таким образом, на основании п. 2, подп. 5 п. 38, пп. 55, 59, 71, 80, 83 Правил организатор конкурса осуществляет расчет полного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, пп. 29 и 34-35 Правил содержания, а также ст. 6 Федерального закона № 210-ФЗ (подробнее см. далее).
Какими нормами должны руководствоваться ОМС при определении состава общего имущества в многоквартирном доме?
В соответствии с п. 1 Правил содержания состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется ОМС (органами государственной власти городов федерального значения) с целью подготовки и проведения открытого конкурса. При этом определение состава общего имущества осуществляется самостоятельно организатором конкурса на основании п. 2, подп. 1-3 п. 38 Правил в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. 2-9 Правил содержания. Указанные нормы имеют прямое действие. Издание ОМС (органами государственной власти городов федерального значения) нормативных актов, определяющих требования к составу общего имущества в многоквартирном доме, законодательством Российской Федерации не предусмотрено.
Как определить расчетную стоимость каждой обязательной работы и услуги?
В подпункте 4 п. 41 Правил установлено, что организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из них. Представляется, что смысл слова "самостоятельно" заключается в том, что при определении расчетной стоимости каждой из обязательных работ и услуг организатор конкурса не связан какими-либо нормативными указаниями федерального или регионального уровня.
Если организатор конкурса будет рассчитывать стоимость каждой обязательной работы и услуги методом калькулирования*, то маловероятно, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения будет соразмерен утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ. Это приведет к нарушению требования п. 35 Правил содержания. Поэтому представляется правильным рассчитывать стоимость каждой обязательной работы и услуги на основании сложившихся в муниципальном образовании или на территории ближайших муниципальных образований среднерыночных цен на идентичные услуги и работы по содержанию и ремонту элементов общего имущества в многоквартирных домах.
Как правильно действовать, если не подано ни одной заявки на участие в конкурсе?
Наиболее вероятны две причины отсутствия заявок на участие в конкурсе: отсутствие в муниципальном образовании условий для конкурентной деятельности управляющих организаций и несбалансированность расчетного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения с утвержденным обязательным перечнем, объемами и качеством услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в каждом многоквартирном доме, являющемся объектом конкурса. Если до вскрытия конвертов не подано ни одной заявки на участие в конкурсе, его организатор обязан в течение 3 месяцев со дня окончания подачи заявок провести в отношении тех же объектов новый конкурс. При этом в соответствии с п. 59 Правил организатор конкурса:
- вправе изменить условия его проведения - изменить перечни обязательных и дополнительных услуги работ по содержанию и ремонту элементов общего имущества в многоквартирных домах;
- обязан увеличить расчетный размер платы за со
держание и ремонт жилого помещения по сравнению с условиями ранее объявленного конкурса не менее чем на 10%. Причем размер повышения нормативно не ограничен и связан только принципом сбалансированности расчетного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и утвержденного обязательного перечня услуг и работ.
Должен ли размер платы за жилое помещение, рассчитанный организатором конкурса и утверждаемый ОМС, соответствовать установленным предельным индексам?
Первоначально ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 26.12.05 № 184-ФЗ было установлено, что предусмотренный ст. 156 ЖК РФ размер платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и собственников жилых помещений, в случае если ими не принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом или принятое решение не реализовано, должен соответствовать установленным предельным индексам.
Федеральным законом от 29.12.06 № 258-ФЗ ст. 6 Федерального закона № 184-ФЗ была дополнена ч. б2, в соответствии с которой положения ч. 1 этой статьи не распространяются на размер платы собственников за жилое помещение, установленной по результатам проведения ОМС открытого конкурса по отбору управляющей организации согласно ст. 161 ЖК РФ.
Таким образом, расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса и утверждаемый ОМС по результатам открытого конкурса, не ограничивается установленными предельными индексами. Частью б2 ст. 6 Федерального закона № 184-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.06 № 258-ФЗ) охватывается и увеличение расчетного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10% на основании п. 59 Правил в случае, если не подано ни одной заявки на участие в конкурсе.
