29.07.2016

Возможное введение запрета на продажу квартир с долгами по услугам ЖКХ, которое рассматривает Минстрой, вряд ли серьезно скажется на вторичном рынке недвижимости, поскольку доля таких объектов не велика. Однако эксперты, опрошенные РИА Новости, утверждают, что в кризис их стало больше.

Планы Минстроя

Минстрой рассматривает возможность ввести запрет на продажу квартир с долгами по услугам ЖКХ, рассказал журналистам в четверг замглавы министерства Андрей Чибис. Предполагается, что продавец квартиры должен будет представить некий документ о том, что у него нет долгов за жилищно-коммунальные услуги, чтобы не подставить того, кто покупает.

Чибис отметил, что в настоящий момент случаются ситуации, когда формально долг на предыдущем собственнике, а реально он ложится на плечи покупателя. "Этот процедурный момент сейчас обсуждается, я думаю, мы примем какое-то решение", — сказал он.

Случаи, когда продаются квартиры с задолженностями по ЖКХ, а покупателю приходится расплачиваться за них, нередки на рынке, подтверждают в компании Est-a-Tet. Запрет продажи таких объектов позволит минимизировать риски будущих владельцев квартиры по уплате чужих долгов.

Влияние запрета

Запрет незначительно отразится на рынке, поскольку квартиры, продающиеся с аукционов за долги, покупают только инвесторы и риелторы, для которых это бизнес и которые далее такие квартиры перепродают, продолжает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский. Что касается "несерьезных" долгов, то, по его словам, этот вопрос обычно решается между субъектами сделки "полюбовно".

"Эта мера избыточная. По закону должником является сам собственник квартиры. Человек, который приобретает у должника квартиру, вообще никоим образом не связан с долгами по услугам, которые оказывались не ему. Коммунальщики не имеют никакого права требовать с него деньги за оплату услуг, оказанных другому человеку", — высказывает мнение управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Запрет на продажу обремененных квартир предотвратит появление новых конфликтов и судебных споров между коммунальщиками и покупателями. На практике коммунальщики иногда заставляют выплачивать долги прежних хозяев методом прямого шантажа, рассказала она. "Властям следовало бы пресекать такие ситуации, а не вовсе запрещать продажу квартир должников на рынке", —резюмирует Литинецкая.

В свою очередь эксперты компании "Миэль" считают, что подобный запрет может негативно сказаться на рынке вторичной недвижимости. Квартиры, которые продаются с долгами по ЖКХ, это, как правило, относятся к эконом-классу. Далеко не у всех владельцев есть деньги погасить этот долг, полагают они.

Литинецкая утверждает, что такие квартиры встречаются не только в "экономе", но и в элитном сегменте и бизнес-классе. Здесь долги перед коммунальщиками бывают особенно большими, поскольку содержание объектов обходится дорого.

"Обычно долг гасится за счет средств покупателя, то есть оговаривается сумма задолженности и способ погашения. Если подобный запрет введут, то владельцы недвижимости, у которых нет средств на погашение долга, вероятно, не смогут продать свое жилье. Или же им будет крайне сложно сделать это, так как сначала придется найти деньги на погашение задолженности", — объясняют в "Миэле".

Доля на рынке

Квартиры с долгами по жилищно-коммунальным услугам регулярно появляются на рынке, поясняет Литинецкая. При этом с кризисом таких объектов стало больше, уточняет Бернадский.

"Однако их доля не превышает 1%", — считает Литинецкая, но, по мнению экспертов компании "Миэль", речь идет все-таки о семи процентах от общего количества продаж.

Довольно часто долги не носят масштабного характера и быстро урегулируются между собственниками, отмечает эксперт Est-a-Tet. "Если речь идет о задолженностях, для погашения которых квартира выставляется на аукцион властями, то таких квартир также стало больше", — добавляет он.

Существенный дисконт

Обременение на квартире в виде долгов – в текущей ситуации на рынке это однозначно повод для торга, даже если со всей правоустанавливающей документацией по объекту все в порядке, считает Бернадский.

"Просто сейчас у покупателей довольно большой выбор предложений, поэтому останавливать выбор на квартире, даже находящей в альтернативной продаже, люди не хотят, поскольку можно найти аналогичный свободный объект. В лучшем случае дисконт на такую квартиру может составить 5% от объективной рыночной стоимости, а на аукционе долговые квартиры продаются с дисконтом и 30-40%", — говорит эксперт.

Если жилье должников и появляется на рынке, то оно, как правило, принадлежит умершим или недееспособным хозяевам. В этом случае квартиры продаются с дисконтом, равным объему задолженности, добавляет Литинецкая. Однако, замечает она, это малодейственный инструмент, так как покупатели прекрасно понимают, что долги продолжают расти в период заключения сделки, да и цена на объект выставляется произвольно.

"Добросовестные покупатели такие варианты даже не рассматривают, тем более, при сегодняшнем изобилии предложения", — замечает директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Михаил Куликов.

Подобные варианты используют черные маклеры, которые обманными путями переселяют собственников в неликвидное жилье подальше из города, выплачивают долги и выгодно продают жилплощадь, говорит эксперт.

Так или иначе, но случаи с продажей квартир с долгами по ЖКХ совершенно не влияют ни на рынок, ни на статистику продаж, резюмирует Куликов.

Источник: РИА Новости