13.03.2017

Михаил Мень рассказывает, какие стимулы для строительства жилья предлагает Минстрой, рассуждает, какими должны быть тарифы ЖКХ, и объясняет, зачем мэрии Москвы потребовались особые полномочия для застройки на месте снесенных домов

Ввод жилья в прошлом году снизился, но не так сильно, как опасались власти. Министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень говорит, что отстал сектор индивидуальных жилых домов, а индустриальное домостроение осталось на прежнем уровне. Прогноз министра на этот год – примерно 80 млн кв. м, а задача – достичь 100 млн кв. м в 2020 г. Помимо прямого стимулирования рынка через поддержку застройщиков на эту задачу работают и новые градостроительные решения Минстроя. В частности, министерство работало над законопроектом о расселении пятиэтажек, который в прошлую пятницу внесен в Госдуму. Он в том числе должен дать столичной мэрии новые права в техническом регулировании жилищного строительства. Мень рассказал «Ведомостям», какие именно полномочия получит Москва, стоит ли такая проблема в других регионах и какое жилье сейчас выбирают покупатели.

Расселение

– По вашему мнению, в чем основная суть законопроекта по расселению пятиэтажек, внесенного в Госдуму?

– Законопроект подготовлен правительством Москвы совместно с нашими специалистами. Речь идет о жилых домах первого периода индустриального домостроения, возведенных в 1957–1968 гг. Вместо них будут построены новые современные многоквартирные дома. Законопроектом предлагается наделить власти Москвы специальными полномочиями в области технического регулирования, нормирования и ценообразования при проектировании и строительстве объектов на месте снесенных домов. Москва сможет самостоятельно разработать требования к размещению новых жилых домов.

– Зачем Москве разрабатывать их самостоятельно?

– Сегодня в стране работают принципы расселения аварийного жилья, которые в нашем случае реновации не могут применяться в полной мере. Необходимы отдельные решения для конкретного масштабного проекта.

– Стоит ли где-либо в стране так же остро вопрос с расселением старых пятиэтажек?

– В стране работает специальная программа по ликвидации аварийного жилья (185-ФЗ). Если дом признан аварийным, то он подлежит расселению. Это обязанность региона и муниципальных властей, но федеральные власти в течение последних нескольких лет с момента создания Фонда ЖКХ занимаются реализацией этой задачи. На средства Фонда ЖКХ мы расселяем аварийные дома, признанные таковыми на 1 января 2012 г. Общий объем, который запланирован по расселению, – порядка 11 млн кв. м жилья по всей стране. Это достаточно большой объем. И результаты неплохие. На сегодня расселено более 8 млн кв. м, в которых проживает примерно 513 000 человек. За последние три года мы расселяем около 3 млн кв. м ежегодно.

– А как же люди живут в домах, признанных аварийными с 2012 г.?

– Если ситуация критическая, людей временно переселяют в маневренный фонд, а потом занимаются расселением. Реестр аварийного жилья регионы ведут и после 2012 г.

– Есть статистика, какая часть жилья в России морально изношена?

– Давайте будем оперировать юридически правильной терминологией. Есть аварийные дома, которые мы расселяем, ветхие дома, подлежащие капремонту, и есть новые дома. Сегодня работает масштабная программа по капитальному ремонту жилых домов. Ежегодно на ее реализацию собирается порядка 100 млрд руб., в прошлом году выполнен ремонт более чем в 40 000 домов, это в 2 раза больше, чем годом ранее.

Для сбора средств работают два алгоритма: «общий котел», т. е. региональный оператор капремонта, и есть альтернатива – специальный счет дома, чтобы жители сами могли контролировать ход ремонтных работ и расходование средств. А то, что признается аварийным и не подлежит капремонту, расселяется при участии Фонда ЖКХ. Это наш институт развития.

– Аналитический центр при правительстве РФ периодически выпускает исследования, и они писали: для того чтобы жилищный фонд страны морально не устаревал, необходимо построить нового жилья 70–80% от имеющегося фонда.

– Принципы тут несколько иные. Мы ставим четкую задачу выйти на 2020 г. к вводу 100 млн кв. м жилья. А следующая задача – выйти поэтапно на 140 млн кв. м, т. е. вводить по 1 кв. м на человека в год. Это перспектива, которую мы видим.

– Но пока объемы падают?

– В индустриальном жилищном строительстве – нет. За прошлый год окончательных результатов еще нет, но ориентировочная цифра – 81–82 млн кв. м жилья (к моменту публикации интервью Росстат обнародовал данные по итогам 2016 г., цифра оказалась меньше, см. график. – «Ведомости»). Действительно, есть небольшое падение к прошлому рекордному году, но произошло оно в основном за счет индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и потому, что в 2015 г. был большой ввод жилья по дачной амнистии. Важно, что индустриальное жилье держится на высоком уровне. В дальнейшем мы планируем в статистических отчетностях разделять индустриальное и индивидуальное жилье. Потому что индустриальное жилье – это некий показатель нашей работы, реакция на меры поддержки, например на субсидирование ипотечной ставки. А ИЖС – это экономика в целом. Редко люди берут ипотеку на индивидуальные дома, здесь все зависит в целом от состояния экономики.

– Интересно, а ваших коллег в правительстве беспокоит, что люди стали меньше строить индивидуальные дома?

– Падение во многом из-за того, что снизилось количество ввода индивидуальных жилых домов по дачной амнистии. Губернаторы и муниципальные власти в рамках этой программы пытаются найти еще не зарегистрированные жилищные объекты для того, чтобы ввести их в налогооборот.

Не только метры

– Какие прогнозы по вводу жилья в этом году?

– Мы прогнозируем, что планку в 80 млн кв. м преодолеем.

– В этом году будут сдаваться дома, заложенные два-три года назад – в разгар кризиса. То есть, вы считаете, было заложено такое же количество, как и до кризиса?

– Мы ориентируемся на выданные разрешения на строительство и на проектные декларации застройщиков. Сегодня видим, что в текущем году должно быть введено по выданным разрешениям порядка 80 млн кв. м.

– А как вы планируете существенно нарастить объемы к 2020 г.?

– Во-первых, за счет поддержки крупных жилых микрорайонов в части инфраструктуры, во-вторых, введением в оборот дополнительных земельных участков, в том числе неиспользуемых промышленных территорий. В-третьих, ряд инструментов по стимулированию жилищного строительства разрабатывает сейчас АИЖК.

– Как вообще чувствует себя строительная отрасль, с какими вопросами приходят строители? С рынка информация противоречивая.

– Сегодня многое зависит от политики, которую проводят девелоперы, – выигрывают те, кто занимается развитием общественных пространств. Яркий пример – город Киров, где я недавно был. Владелец одного ДСК жаловался, что у него продажи стоят, а молодые креативные ребята, которые построили микрорайон рядом, напротив, говорили, что их квартиры разбирают как горячие пирожки. То есть в одном случае это каменные джунгли – неинтересная, обычная панелька. В другом – 3–5-этажные дома с инфраструктурой, с общественными пространствами. Люди не хотят просто квадратные метры, а хотят качественную среду обитания. Сегодня люди даже готовы брать, возможно, и меньшую площадь, но понимать, что есть организованное общественное пространство. Я уверен, что те строительные компании, которые этот тренд почувствуют, – они и выиграют. А обращения, с которыми застройщики сейчас идут в Минстрой, в основном касаются поддержки в части развития социальной и инженерной инфраструктуры.

– Но, наверное, не везде у застройщика есть возможность делать общественные пространства?

– Мы видим, что в регионах, отказываясь от однообразного панельного домостроения без развитых общественных пространств, компании приобретают хороший спрос. И не всегда нужно стремиться к высотным домам: малоэтажная застройка пользуется все большей популярностью. У нас большая страна, есть где развернуться. В этом году мы помогаем регионам в части возведения инфраструктуры при комплексном освоении территорий. На этот год выделено 20 млрд руб. на 66 проектов в 33 субъектах РФ. Средства идут на инфраструктуру, в первую очередь на социальную, затем на внутриквартальную дорожно-транспортную инфраструктуру, и отдельная часть средств заложена на субсидирование процентных ставок по инженерной инфраструктуре. Но мы пока видим, что большим спросом пользуется именно прямая финансовая поддержка.

– 20 млрд руб. на всю страну – не капля в море?

– Почему? Один детский сад и одна дорога очень здорово выручают застройщика. Минимальный размер субсидии – 51 млн руб., а максимальный – 1,8 млрд руб. Это очень неплохая поддержка плюс региональное софинансирование. Это позволит застройщикам сдержать рост цен на жилье, повысить качество проектов и стимулировать спрос.

– Что они должны сделать для этого?

– Подать соответствующую заявку. Важное условие – никакой точечной застройки, только комплексное освоение территорий. И обязательство ввести к концу 2017 г. определенные объемы квадратных метров жилья. По результатам этой поддержки будет введено дополнительно порядка 6 млн кв. м только в текущем году, за счет этого будем стараться преодолеть планку общего объема ввода в 80 млн кв. м в этом году. Эта программа плюс ранее действовавшая программа по субсидированию ипотеки по сути своей заменили уже потерявшую свою актуальность программу «Жилье для российской семьи».

– Будут еще какие-то меры поддержки строителей?

– В прошлом году очень эффективно сработала программа субсидирования процентной ставки. Это поддержало спрос и сказалось на общем объеме ввода жилья. Сегодня мы видим, что необходимости в субсидировании ипотеки до 12% годовых нет. Банки сами уже снижают процентную ставку по ипотечным кредитам. Последние данные: ВТБ снизил ее до 10,4%, а Сбербанк – до 10,9%. То есть включились рыночные механизмы. Очень важная инициатива с вовлечением в строительство неиспользуемых промышленных территорий – принят закон о промзонах, который дает возможность крупным городам задействовать их для жилищного строительства. Это очень важно, потому что, по сути, это площадки с готовой инженерией, освоив которые можно изменить облик наших городов.

Продолжается активная работа по поиску возможных земельных участков, которые находятся в федеральной собственности, но не используются. Ранее такой механизм отрабатывался в Фонде РЖС, сегодня фонд влился в Единый институт развития в жилищной сфере АИЖК.

Плюс к этому – изменения в 214-ФЗ. Они дают определенную поддержку строительной отрасли. Ведь чем больше будет доверия к этому закону и долевому строительству, тем больше людей будет вовлечено в процесс. У нас порядка 80% всего индустриального жилья построено в рамках договоров долевого участия.

Усовершенствованный Закон о долевом строительстве

– Фактически получился новый закон, который сильно укрупнит рынок. Не опасаетесь, что, когда отсеются мелкие и средние застройщики, объемы строительства упадут?

– Мы этого абсолютно не боимся. Потому что наша основная задача в части долевого строительства – не защищать строительные компании, а защищать людей, которые решили воспользоваться данным механизмом.

– Если вы не будете строительные компании защищать, кто же вам будет сдавать жилье?

– Мер поддержки строительных компаний достаточно. А что касается долевого строительства – вот вам простой пример. Андрей Юрьевич Воробьев, губернатор Московской области, рассказывал, что около 600 строительных компаний работает по 214-ФЗ в одном только Подмосковье. Понятно, что даже региональные власти не могут отследить, что это за компании. Уставный капитал у некоторых 10 000 руб. Два раза копнул ковшом экскаватора и начал собирать деньги. Это недопустимая ситуация. Поэтому и были приняты требования к уставному капиталу пропорционально объему вводимого жилья, требования к открытости и др., вплоть до требований к рекламе. В частности, что надо рекламировать именно то юридическое лицо, которое строит в рамках 214-ФЗ.

– Когда заработает компенсационный фонд?

– Компенсационный фонд сегодня уже работает, ведется организационно-административная работа. Сейчас на выходе еще один последний блок поправок, который исключает дублирование страхования фондом и страховыми компаниями. В ближайшее время эти поправки поступят в Госдуму.

– Запретите страховать?

– Страховым компаниям – да. Показатель бесстыдства – когда страховые компании, которые практически ни разу не ответили по своим обязательствам пострадавшим жителям, теперь предпринимают лоббистские усилия, чтобы продолжить свою деятельность и сохраниться параллельно с фондом долевого строительства. Эта ситуация дошла до руководства страны, в связи с чем было дано поручение об исключении дублирования страховых взносов.

– Будут ли дифференцироваться взносы в фонд?

– Вопрос очень тонкий. Мы тут предпочли более долгую дискуссию, которая в том числе повлияла на сроки принятия законодательных инициатив. Многие аналитики и эксперты рекомендовали нам максимально поработать над дифференциацией взносов. Сегодня вместе с нашими коллегами из АИЖК мы готовим возможные варианты дифференциации.

– В сторону уменьшения или увеличения?

– Для кого-то – увеличения, а для кого-то – уменьшения.

– Но не меньше 1%?

– Будем смотреть. Две экспертные группы работают над предложениями. Действительно, нельзя в один ряд ставить известную, с хорошей деловой репутацией компанию, которая ни разу не подводила своих дольщиков, и начинающую компанию, только-только появившуюся на рынке. Если мы не выйдем на четкое понимание дифференцированного тарифа, то начнем для всех с 1%, а дальше посмотрим.

– Когда уже застройщики начнут платить взносы в компенсационный фонд

– Все зависит от того, насколько долго это будет рассматриваться в парламенте.

– Сколько денег будет ежегодно собирать фонд и как ими будет распоряжаться?

– По примерным расчетам – около 30 млрд руб. Но это не в первый год, а в перспективе, конечно. Когда застройщикам вменили обязательное страхование договоров, за первый год действия закона по нему было обеспечено страхованием не более 30% от всех продаж квартир по договорам долевого участия. И фонд будет работать по двум возможным вариантам. Первый – если произошло банкротство застройщика, но дом в определенной стадии готовности, тогда дом будет достраиваться. Но если строительство даже не началось или дом находится на нулевом цикле, то будет приниматься решение о выплате компенсаций людям.

– Строители считают, что деньги не все будут потрачены. Например, когда обанкротилась самая крупная в стране компания «СУ-155», на достройку ее объектов необходимо было всего 30 млрд руб.

– У большинства экспертов, наоборот, есть мнение, что денег недостаточно, если закрывать все вопросы. Мы экспертным путем ничего не поймем, пока не начнет работать фонд.

АИЖК и все остальные

– В апреле была утверждена новая редакция госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем...». В 2014–2018 гг. на нее будет потрачено 438 млрд руб. На что пойдут эти деньги?

– Госпрограмма – это всеобъемлющая программа министерства, в которую входят все: и федеральная целевая программа (ФЦП) «Жилище», и программа по укреплению жилья в сейсмически опасных регионах России, и еще целый ряд программ. К примеру, только за 2016 г. в рамках реализации ФЦП «Жилище» были обеспечены жильем больше 20 000 семей, из них 13 000 по программе «Обеспечение жильем молодых семей».

По подпрограмме «Стимулирование программ жилищного строительства субъектов Российской Федерации» поддержка была оказана 12 регионам, осуществлялось софинансирование строительства 16 объектов социальной инфраструктуры (дошкольных учреждений, образовательных учреждений) более чем на 5500 мест, а также строительства автомобильных дорог – более 88 км (23 объекта) – там, где осуществляются проекты по развитию территорий, предусматривающих возведение жилья, и в микрорайонах массовой малоэтажной и многоквартирной застройки жильем. Благодаря этой поддержке введено 3,7 млн кв. м жилья при целевых показателях 1,1 млн кв. м.

– Зачем слили в одну структуру Фонд РЖС и АИЖК?

– В правительстве было принято решение, что в сфере развития жилищного строительства должен быть один единый институт развития, который получил механизмы стимулирования как спроса, так и предложения на рынке жилья. Как базовая организация было взято АИЖК, и сегодня этот единый институт работает.

– Не слишком ли много полномочий оно получило?

– На самом деле у нас с АИЖК четко разделены полномочия: АИЖК – это институт развития, а регулированием рынка занимается Минстрой. Но мы часто привлекаем специалистов и экспертов из АИЖК. Неправильно было бы не использовать их возможности. Мне кажется, здесь нет никаких разночтений.

– Декларируется, что АИЖК занимается развитием рынка арендного жилья. На деле оно приобретает у застройщиков квартиры для последующей сдачи их в аренду. Не кажется ли вам, что это просто вид бизнеса, а не формирование условий для развития рынка?

– Что касается арендного жилья – нам важно попытаться создать новый сегмент рынка, новый финансовый инструмент. Речь идет о том, чтобы упаковывать их в ЗПИФы и предложить рынку финансовый инструмент, который будет интересней и надежней, чем депозит в банке.

– Но перед вами ведь не стоит задача повышать доходы граждан. У вас задача популяризировать доходные дома и создавать условия, чтобы их строили.

– Одно другого не исключает. Если наши люди будут инвестировать в паи доходных домов более охотно, нежели размещать на депозитах, это, безусловно, подтолкнет отрасль к развитию. Есть интересный работающий пример таких арендных домов в Калужской области: люди привлекаются как инвесторы, приобретают по 3–4 квартиры, а застройщик сдает их в аренду. Можно даже купить целый блок в подъезде и дальше через ипотеку расплачиваться арендными платежами. Очень неплохая финансовая схема для граждан. То есть если человеку 50 лет, он зашел в этот проект, то к 60 годам он получит себе квартиры, которые будут работать полностью на него. Очень хороший и, подчеркну, уже работающий механизм. Примерно то же самое сегодня предлагает АИЖК, только не квартирами, выделенными в натуре, а именно паями всего арендного дома.

– В случае с Калугой, мне кажется, это все равно прямая продажа. А в случае с АИЖК я вижу, что все строители бегают за гендиректором АИЖК Александром Плутником, чтобы продать ему квадратные метры.

– АИЖК будет делать целевую модель. Надо, чтобы застройщики поняли, что можно построить этот дом – частично за свои средства, частично привлечь средства граждан. Задача АИЖК доказать, что такая финансовая модель дееспособна. И тогда модель строительства современных доходных домов будет развиваться за счет рыночных механизмов. АИЖК, по сути, должно создать выгодный продукт, ведь роль институтов развития заключается в создании новых сегментов рынка. Реализация модели ПИФов будет способствовать привлечению частных денежных средств на рынок арендного жилья, а у граждан появится новый надежный инструмент, позволяющий получать рентную доходность и участвовать в будущей стоимости жилья. Мне кажется, это очень интересно и для бизнеса, и для индивидуальных инвестиций. Но я бы, рассуждая как обыватель, предпочел инвестиции семейных средств в такую конфигурацию, нежели просто в депозит.

Дорогое ЖКХ

– Основной проблемой в ЖКХ называют регулируемый тариф, когда инвесторам невыгодно вкладывать, потому что экономь энергию, не экономь – тариф один и тот же. Эта история будет меняться?

– Во-первых, инвестор в ЖКХ защищен законом: ему гарантируется предпринимательская прибыль и сохранение экономии от повышения эффективности работы. Поэтому даже в условиях ограничения платежа стало возможно зарабатывать легально, а инвестиции в ЖКХ стали выгодны.

У экономистов существуют две противоположные точки зрения. Одна – нужно заморозить все тарифы. Вторая – необходимо сделать все тарифы экономически обоснованными. Истина, на мой взгляд, находится, как всегда, посередине. Мы пошли по пути, когда мы не ограничиваем или замораживаем тариф, но регулируем индекс совокупного коммунального платежа гражданина.

– То есть тариф может быть любым – главное, чтобы платеж в целом не вырос?

– Коммунальная платежка растет на уровень инфляции и не более того, оставляя региональным властям возможность регулировать внутри тариф по видам ресурсов. Если в качестве инвестора пришел концессионер для управления системами водоснабжения и водоотведения, то можно поднять внутри предельного индекса совокупного платежа водоснабжение и водоотведение, а другие тарифы сделать ниже, но при этом не общий предельный индекс платежа.

– Какие инвесторы приходят?

– Сейчас, наверное, самые крупные игроки в концессиях –«Росводоканал», входящий в группу «Альфа», «Российские коммунальные системы», УК «Лидер», которые используют пенсионные накопления (и как раз они стали победителями конкурса в Волгограде, эта концессия является одной из самых крупных в Европе). Всего в прошлом году было заключено 580 концессионных соглашений, где объем частных инвестиций превышает 60 млрд руб. Здесь очень важна еще одна цифра: снижение потерь. Как только инвестор приходит, через полгода-год количество аварий снижается. По нашим данным, на 47% снижается количество аварий в теплоснабжении, на 18% – потери. В водоснабжении и водоотведении аварии снизились на 21%, потери – на 14%.

Когда управляют системой жизнеобеспечения ГУПы и МУПы, то получается экономика наоборот. Директор ГУПа или МУПа в большинстве случаев чувствует себя временщиком, и интереса к модернизации инфраструктуры у него нет, а концессионер кровно заинтересован в снижении потерь и аварий, потому что это его прибыль. Оставаясь в рамках того же предельного индекса совокупного платежа, они все равно стараются уменьшить потери, ведь это их чистая прибыль.

Чем помочь подрядчикам

– Вы все время говорите про жилье, про ЖКХ, про доходные дома, но никогда – про подрядчиков, особенно дорожных, которые сейчас в плачевном состоянии. Скоро ведь в стране строить будет некому.

– Работа с подрядчиками – это больше прерогатива региональных властей, дорожное строительство регулирует Росавтодор. Но хочу отметить, что очень часто мы виним подрядчиков, а в большинстве случаев виноват как раз заказчик, который либо техзадание на проектирование подготовил не соответствующее требованиям будущего объекта, либо нанял проектировщика, который сделал недостаточно грамотный проект. На это как регулятору нам влиять достаточно сложно, мы же не распределяем как таковые ни подряды, ни заказы. Однако мы готовим сейчас ряд законодательных инициатив, которые косвенно могут положительно повлиять на ситуацию. В первую очередь это введение института обоснования инвестиций, над которым мы сейчас работаем совместно с коллегами из Минэкономразвития. Кроме того, мы значительно пошли навстречу строительным компаниям, относящимся к малому бизнесу, освободив их от взносов в компенсационные фонды саморегулируемых организаций, оставив эту нагрузку только на генподрядчиках.

– В Минстрое была идея создать суперзаказчика, который бы забрал у министерств функции по строительству их объектов. Что с ней?

– В правительстве была большая дискуссия по этому вопросу, и от идеи отказались. Решили пойти по пути реформы ценообразования, создания реестра экономически эффективных типовых проектов с фиксированной ценой и усиления функций государственного контроля, которым уже активно занимаются наши подведомственные учреждения. Это крайне важно. Эти три позиции, на наш взгляд, дадут больший эффект в части экономии бюджетных средств, нежели просто громоздкая структура единого заказчика.

Источник: минстрой России