20.03.2017

По информации «Известий» из нескольких источников в столичном правительстве, мэрии поручено изучить зарубежный опыт управления жилищно-коммунальным хозяйством. Вероятно, анализом будет заниматься Мосфинагентство, подведомственное департаменту финансов. Пресс-служба мэра официально не подтвердила эту информацию. Но, по словам экспертов, Москве действительно есть чему поучиться за рубежом. Например, в мегаполисах США и большинства стран Европы благодаря эффективному управлению жилыми домами давно отказались от сноса старых строений.

Руководитель жилищного сектора фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер отметила, что в Москве государственные бюджетные учреждения (ГБУ) «Жилищник» управляют 70% многоквартирных домов (64% площади многоквартирного жилищного фонда). В столице практически нет конкуренции в сфере управления многоквартирными домами, а у жителей нет возможности выбирать управляющую организацию.

— Такого опыта в других странах нет. Там, где существуют многоквартирные дома-кондоминиумы, приоритет в принятии решений принадлежит собственникам. Государство и муниципалитеты могут оказывать содействие владельцам недвижимости, в том числе использовать меры финансовой поддержки, способствующие повышению активности собственников, — сказала Ирина Генцлер.

Она отметила, что административно-централизованный способ управления многоквартирными домами был характерен для советской системы, но в условиях частной собственности он не может эффективно работать. Все европейские страны бывшего социалистического лагеря (Венгрия, Чехия, Словакия, Эстония) в самом начале реформ пережили тяжелый переход на новую систему управления приватизированным жилищным фондом. Сейчас в этих странах управление многоквартирными домами — ответственность собственников помещений, которые имеют возможность самостоятельно принимать решения и выбирать из участников рынка профессиональных управляющих. А с их помощью — подрядчиков для работ по содержанию и ремонту дома.

Директор Центра градостроительных компетенций Института общественных наук (ИОН) РАНХиГС Ирина Ирбитская рассказала «Известиям», что в Москве у управляющих компаний нет мотивации к сокращению размеров коммунальных платежей. Не развита система вторичного использования воды для полива дворовых территорий, в подъездах нет датчиков движения для автоматического включения и выключения света. Уличное освещение во дворах работает чуть ли не до полудня. Всё это приводит к гигантским перерасходам и высоким коммунальным платежам. Во всех развитых странах такие расходы максимально оптимизированы.

Лучший мировой опыт в области управления ЖКХ и жилищного строительства, по словам Ирина Ирбитской, принадлежит Германии. В этой стране горожане сами могут выступать в роли заказчиков строительства жилого дома.

— Люди получают земельный участок и строят там жилье, аналог нашего жилищно-строительного кооператива, — пояснила Ирина Ирбитская.

Она подчеркнула, что такой практики, как сбор средств на капремонт домов в общий котел, нет нигде, кроме России. За границей собственники сами несут ответственность за состояние своего дома и получают всяческую поддержку со стороны властей. Например, в Германии, Франции и Голландии у собственников есть право по согласованию с муниципалитетом построить, возможно, с привлечением инвестора на принадлежащем им земельном участке объект долевой собственности. И эксплуатируя этот объект, скопить деньги на капремонт.

Также в некоторых странах существует система государственных грантов и субсидий на капитальный ремонт домов. Жители предоставляют властям проект работ, и если он соответствует утвержденным критериям, получают государственную помощь. После этого они самостоятельно выбирают подрядчиков и контролируют строительные работы.

Эксперты отметили, что многие европейцы и американцы предпочитают и вовсе не обременять себя заботами о собственных квартирах. Вопрос доступности жилья в развитых странах решается за счет найма. Кроме государственного социального там развит некоммерческий наем, когда собственником многоквартирного дома является частная, но некоммерческая организация, а размер платы и условия выселения регулируются государством.

Ирина Ирбитская рассказала, что, например, французская система управления ЖКХ, которая считается одной из самых удачных в мире, выстроена так, что около 60% горожан могут получить жилье социального найма в многоэтажках, принадлежащих муниципалитету.

— Социальный наем, с одной стороны, дает жителям уверенность в завтрашнем дне, а с другой — мобильность. Они могут выбирать место жительства в зависимости от своих профессиональных интересов. А муниципалитеты, предоставляя квартиры, — привлекать высококвалифицированных врачей, инженеров и других специалистов, — отметила Ирина Ирбитская.

По ее словам, во Франции жилье социального найма по качеству даже выше, чем коммерческое. Его реновацией занимаются муниципалитеты, и они не заинтересованы в экономии на этапе строительства, поскольку в дальнейшем это приведет к большим тратам.

За управление ЖКХ и ремонт таких домов отвечает город или НКО, в зависимости от того, кто является собственником. И они не допускают, чтобы дом обветшал до такой степени, чтобы его пришлось сносить.

Исполнительный директор Института экономики города Татьяна Полиди отметила, что развитые страны давно пришли к выводу, что реконструкция районов, предполагающая массовый снос старых домов, несет множество рисков и может приводить не только к положительным, но и к отрицательным последствиям. Например, с 1950 до начала 1980 годов в США в ходе реализации большой государственной программы было переселено около 2 млн человек, а на месте их жилья созданы новые кварталы. Однако из-за сноса дешевого жилья пришлось переселять множество людей с низкими доходами. При этом достаточного объема жилья, в котором жилищные платежи были бы доступны бедным, не оказалось, и государству пришлось расширять программу субсидий. В США эта программа в итоге была остановлена решением конгресса.

— У жителей Москвы, не имеющих собственного жилья, есть только два варианта: либо аренда квартиры на теневом рынке, либо покупка дорогого жилья в ипотеку, — сказала Татьяна Полиди. Она добавила, что решение жилищной проблемы — залог экономического благополучия города. Без доступного жилья невозможно рассчитывать на развитие человеческого капитала и гибкость рынка труда.

В 2014 году в России было создано законодательство о некоммерческом найме жилья. В результате мониторинга, проведенного Институтом экономики города, выяснилось, что уже в 50 регионах реализуются программы по развитию коммерческого и некоммерческого наемного жилья, предусматривающие привлечение 56 млрд рублей за счет частных и бюджетных средств. Например, в Санкт-Петербурге уже построены два наемных дома социального использования. В Москве таких примеров пока нет.

Источник информации: Известия