20.03.2018

Нефть дорожает, национальная экономика стабилизируется, значит, ставки по ипотечным кредитам будут снижаться. Это позитивный прогноз для всех, кто собирается купить квартиру в кредит. Тем же, кто оформил ипотеку год или два назад, должно быть обидно — их ставки теперь выглядят слишком высокими. Но и для них есть хорошие новости — банки готовы снижать проценты по действующим кредитам.

Ключевая ставка и послание Федеральному собранию

Косвенно ставки на любые кредиты зависят от многих аспектов:

темп роста ВВП;

курс национальной валюты;

темпы инфляции;

доходы населения;

соотношение спроса и предложения;

и другие.

Но банковская система — очень важная часть экономики, и государство не может оставить ее без дополнительного контроля. Для глобального регулирования стоимости кредитов и доходности вкладов Центробанк в 2013 году установил ключевую ставку.

Ключевая ставка — это минимальный процент, под который ЦБ выдает кредиты коммерческим банкам и одновременно максимальный процент, который ЦБ платит банкам за размещение депозитов. Ключевая ставка определяет стоимость денег внутри страны — чем она выше, тем выше ставки по кредитам.

Коммерческий банк берет кредит у ЦБ — 1 000 000 рублей под размер ключевой ставки, сегодня это 7,5% годовых. Этот миллион рублей банк выдает клиентам в виде кредитов под более высокий процент — под 10%. Соответственно, банк имеет 2,5% дохода. Если ЦБ поднимет ключевую ставку, банк для сохранения доходности поднимет ставки по кредитам.

Так Центробанк регулирует уровень инфляции и курс национальной валюты. Чем дороже кредиты, тем меньше денег вливается в экономику и тем дороже стоят операции на валютном рынке. На графике видно, что изменение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам повторяет динамику ключевой ставки.

С 2015 года ЦБ последовательно снижает ключевую ставку. В 2018 году прогнозируется рекордно низкая инфляция — 3–4%, а значит стоимость денег будет снижаться и дальше, что сделает ипотеку еще дешевле. Подтверждают это и слова президента России — в своем послании Федеральному собранию он обозначил целевой уровень ставок по ипотечным кредитам — 7%. А глава Сбербанка, Герман Греф, уже сказал, что так и будет.

Новая ипотека — выгодно, старая — обидно

Для тех, кто планирует брать ипотеку в этом или следующем году, выгода очевидна: ниже ключевая ставка — ниже ставка по ипотеке — меньше размер платежа — меньше переплата. Но бдительность лучше не терять. Снижение цены кредита психологически воспринимается позитивно, и банки могут использовать это. Например, поднять скрытые платежи, увеличив свою прибыль. Базовая ставка ниже, привлекательность продукта выше, а в итоге клиент заплатит столько же. Но тут ничего нового: договор ипотеки нужно читать вдоль и поперек. И чем мельче шрифт, тем внимательнее нужно читать.

Это важно:

размер комиссий

 условия досрочного погашения

штрафы

правила расторжения договора

страховка

У действующих заемщиков политика ЦБ может вызвать досаду: еще несколько месяцев назад брали ипотеку под 13%, а сегодня актуальная ставка — 9–10%. Но сильно расстраиваться не стоит, лучше проявить инициативу и снизить выплаты по действующему договору. Для этого есть несколько способов:

Рефинансирование — новый банк полностью гасит старый кредит и предлагает новый — под более выгодные проценты. Важно, чтобы у старого кредита была возможность досрочного погашения. Рефинансировать ипотеку можно в любом крупном банке.

Новостройка — ипотеки на строящееся жилье выдаются под более высокий процент. По завершении строительства можно получить свидетельство о собственности и переоформить кредит, снизив ставку на несколько процентов.

Социальные программы — в регионах действуют разные программы государственной поддержки, для молодых семей, бюджетников, военных.

Зарплатная карта — часто банки снижают процентные ставки для своих зарплатных клиентов.

Через суд — если банк нарушает свои обязательства, можно обратиться в суд и получить компенсацию.

Реструктуризация — в кредитном договоре меняется один из пунктов. Например, размер платежа. Это помогает сэкономить на переплате и избежать просрочки. Если заемщик оказался в сложном финансовом положении, банк может предоставить льготный период.

Каждый способ предполагает дополнительные расходы: страховка, повторная оценка залога, комиссия за перенос денег в другой банк, расходы на адвоката, повышенная ставка на период переоформления кредита. Если большая часть ипотеки уже выплачена, дополнительные расходы могут оказаться больше, чем выгода от снижения ставки. Поэтому все плюсы и минусы нужно перевести в цифры и заранее просчитать.

В некоторых банках действуют специальные программы снижения ставок по действующим ипотечным договорам. Для участия в программе заемщик должен соответствовать условиям:

Нет просрочек

Срок кредитования не мене 1 года (с момента получения кредита)

Долг не менее 500 000 рублей

Ранее не было реструктуризаций

Если все пункты выполнены, банк готов снизить ставку. Но следующее снижение доступно только через 12 месяцев. Возможно, перед обращением в банк, стоит подождать ближайшего заседания совета директоров ЦБ, на котором будет установлена новая ключевая ставка. График заседаний есть на сайте Центробанка.

По закону заявление об уменьшении процентов по ипотеке «В связи с изменением ключевой ставки» принимают любые банки. Для этого в отделениях даже есть специальные бланки. Теоретически банк может пойти на встречу и снизить ставку, чтобы не потерять клиента. Но на практике рассмотрение таких заявлений занимает несколько месяцев, за снижение ставки могут потребовать комиссию, а то и вовсе — отказать. В этом случае стоит рассмотреть предложения по рефинансированию в других кредитных организациях.

Зачем банки снижают ставки

Кредитные организации не обязаны снижать ставки старым клиентам — в ипотечном договоре закреплены все условия, в том числе и размер процентов. Но банки не хотят терять прибыль, поэтому готовы идти навстречу клиентам, чтобы они не уходили к конкурентам через рефинансирование. Конечно, доход банка при этом снижается, но не так сильно, как при потере части клиентов. Важно помнить, что ипотека — это не рабство, а услуга, которую банк оказывает клиентам за деньги.

Выгодно снижение ставок и Центральному банку — доступная ипотека способствует росту рынка недвижимости, который «тянет» за собой и другие рынки: вторичного жилья, отделочных материалов, мебели, бытовой техники и другие. Это стабилизирует внутренний спрос и укрепляет национальную экономику. Считается, что снижение ставок на 2% увеличивает популярность ипотеки на 20%. Российскому кредитному рынку пока далеко до европейского уровня цен и надежности, но положительная динамика есть, что радует.

Источник: www.tomsk.ru